讲真,如果这样做,未来两年你可能破产

2017-05-09 16:20 干货 来源:创头条 查看原文

  前几天有篇文章讲一个在深圳的高管投资一套学区房遇到失业,面临财务困境的新闻让我感触很深。我是学金融的,先不谈房子,我们今天谈谈家庭财务结构构建和如何负债吧

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  富人思维=不存钱+最大负债投资消费?

  最近看了一篇讲“负债在个人财富增长中作用的”文章,讲印钱稀释货币,存钱使人贫穷,负债消费负债投资使人富裕。道理是有的,但, 这是不是教半懂不懂的普通老百姓玩火呢?

  坦白说,经历了这几年的房价涨,物价涨,很多人都接受这种观点。

  但是我看到之后,有点小着急。文章只是鼓励大家改变穷人思维去负债,去消费、去投资,但是却没有讲如何去负债?如何去消费?如何去投资?投资错了怎么办?负债还不上怎么办?

  观念很重要,但是对于绝大多数的普通人来说,挣点钱不容易,省吃俭用很多年积累下来点财产,投资失败就已经够难以承受了,要是负债投资失败了呢?

  所以“穷人才存钱,富人都负债投资”这种论调一定是有前提的:请记住,存钱永远不会让人破产,但欠债连本带息总要偿还!

  首先我们先澄清两个小误区:

  1、货币增发造成对内贬值购买力下降。

  过去二十年货币购买力不是对任何东西都贬值,有些领域你的钱被稀释了,有些领域不但没有被稀释,反而更值钱了。

  比如奔驰S级轿车、苹果笔记本电脑、LV及香奈儿等进口服装,基本同系列同档次价格五年间差别不大,甚至还更便宜了。为什么?

  因为我们的货币只是对内贬值,对外还升值了。所有不受国内通货膨胀影响的商品,服务,因为人民币汇率的走强,实际上是更便宜了在过去十年里。

  2、 负债消费+投资能让你致富?

  这个是完全错误的,消费只会让你越来越穷,投资失败也会让你越来越穷,负债消费让你穷上+穷,负债投资失败会让你破产。

  举个最常见的例子,贷款买车。现在贷款买车的金融产品很丰富、利息也不高,对个人而言确实减轻了压力,但是如果你以上帝视角看自己的数十年的财富曲线,你会发现贷款买车不会让你更富裕,反而让你双重亏损:

  1、银行的利息你要支付;

  2、车在贬值,二者叠加你个人财富是在双重减少的。

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  只有当你的负债是投资,而且投资是赚钱的!

  讲明以上两点之后,回归本文的主题:你该如何负债?

  当你开始负债,你要明白负债意味着什么?

  首先,意味着不管你用钱干了什么,不管你是投资还是消费,投资是否失败、消费有没有被骗,你都要连本带息还钱的。

  因此,只有当你的负债,是投资,而且投资是赚钱的,你才会越来越富,否则只会越来越穷。

  对于普通人来说,负债投资最重要的三点:

  1、利润高低是次要,但是不能亏掉本金。

  投资最重要的不是找到高利润的项目,而是首先,找到一个不会亏钱的项目。

  任何投资都是有风险的,任何风险都要先考虑本金的风险,在本金安全的基础上再考虑收益,否则一切没有意义。

  这是非常简单的道理,但是很多人都不懂。

  比如有人把钱投到投资担保公司,如果他用信用卡套现100万,利息是6-8%,假如担保公司给它2分高息,算一下一年貌似利润大概是十几二十万吧,但是三年之后担保公司跑了,本金没有了,即使前三年赚了60万的高息,但是你欠银行的钱还是要还的啊,这到底是赚了还是赔了?利润率到底是多少?很多人算不过来这个账。

  所以时刻记住负债投资本金是要还的。在当今的社会环境下不可能出现你用信用的贷款可以赖掉的。

  因此,在确保本金安全的前提下选择项目,收益不高可以重新再找高的,但本金安全你不至于陷入困境。

  2、负债投资收益要超过借贷成本+通货膨胀。

  比如正常负债100万,利息6-8%,过去几年在每年5%-10%左右的实际通胀情况下,一年后105万的购买力=一年前100万购买力,所以你的收益要超过6-8万的银行利息加上5万的通货膨胀,只有这样才真正赚钱。

  所以我很少买理财,5%的利息根本不赚钱,可能还赔钱。

  3、你需要有风险对冲机制!

  谈这点前我们先看下最近网络上很热的帖子。

  前一段时间网上有一个帖子很热,《我在深圳有两套房,面临失业,中年财务危机有多可怕》,文中一个普通中产阶级看到房价疯狂,在16年高点投资学区房,身负重债,又遭遇失业危机。陷入前后两难的困境。

  其实从经济学的角度翻看他的经历,他其实是构建了一个非常脆弱的家庭财务结构,并且没有做任何风险对冲机制,在投资效益不好时又遭遇了失业现金流危机。

  飞机远航前都要有多余的备用油,即便是备降机场气象条件良好,备用油增加油耗也要带着备用油。因为不是每次都是顺风,逆风飞油耗会增加,降落机场出了问题可以飞到备降机场。这就是风险对冲机制。

  假如文中的他事先有风险对冲机制,即使房子买到最高位也可以避免损失,短暂失业也不怕,但是没有风险对冲机制储备的你,随意负债炒房,你就犹如在危机四伏的丛林中裸奔。

  身边有很多这样的人,在16年之前一直是看空房地产的,只买自己住的房子,以前一直不认真考虑投资,但是经历了这波澜壮阔的涨幅后,2016年彻底想明白了,干什么都不如买房,股票也不投了,理财也不买了,坚信有钱必须要买房。

  16年冲进去买买买,17年还要冲进去买买买,把所有的名额都用上,也有因为限购限贷,买的太小了不划算,能买多大就买多大,能首付绝不全款,恨不得首付都借款买。

  长远看核心一二线城市的房子确实没什么问题,但是你杠杆加的太满了,即便核心一二线的房子不出问题,你的人生出现风险怎么办?

  房地产投资最大的风险是变现难,过去十年间只有三年容易变现。除了地产周期性因素,政策调控,项目烂尾,延期交房,只有少数人能快进快出,大部分案例的房地产投资周期都是数以年计的。

  而且现在的调控已经把拿到不动产证2-3年内不能转让纳入了城市调控标准,你想好持有周期和变现周期了吗?

  同时在你还不能卖出或者暂时卖出(会亏损一些)的时候,你的人生也是有风险的,比如失业,疾病,突然需要用钱…

  如果你的房子不能变现、特别是在房产证都没下来,你无房可以变卖怎么办?如果未来不像16年,你内转也转不出去怎么办?你只能亏本出手,这个时候别管市场价是什么,没到手之前什么都不算。

  其实能买多套房的人相对抗风险能力都是很强的,大不了便宜点卖一套老房子而已。

  毕竟老房子都增值了很多,只不过是赚多赚少。

  真正有风险的正是《我在深圳有两套房,面临失业,中年财务危机有多可怕》文中的他们,普通人靠工资性收入,刚刚顾住生活和房贷,看到市场躁动,内心也想复制别人的成功。这些原本只有一套房子按揭,在16年、17年又买入几套的人风险最大,他们的人生经不起风吹草动的。

  当然过去十几年大家都是这样过的,但是从去年开始,这样绝对迷信楼市,洗脑般无视风险裸奔的人也越来越多。

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  屯钱不等于存钱,更不是持有现金!

  如何制定风险对冲机制?

  我一般建议我的家人如果你有100万的现金,你需要留下10-20万现金流,80-90万做投资,当然数字不是绝对的。

  以我为例,每一个负债,我基本上会建议预期留半年到2年的月供,因为两年基本上可以完成从一个底部撑到另一个顶部的房产周期,你需要留下现金熬下去,如果在《我在深圳有两套房,面临失业,中年财务危机有多可怕》文中的他有这样一笔风险准备金,即便失业了,也不会立刻出现断供现金流危机,可以有个时间缓冲一下重新找下一份工作,或者即便是卖房也不用急于一时,可以择机高价成交。

  当然你有能处理的其它资产做筹码可以适当减少预留现金。比如你有两套房,现在负债投资第三套,你有一套租金收益。或者你的房子好、总价低、容易变现,那么你的风险准备金也可以减少一些。如果你投资的地方偏远,面积大、总价高,那就最好留多一些。


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