估值160亿美金的“二房东”生意,你看得懂吗?

范宇 2016-10-14 10:14 新媒体 来源:创头条 查看原文



文  |  范宇

本文转载于企业盒子

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随着国家级众创空间名单的公布,河南8家荣幸上榜,没有评选上的暗自神伤,评选上的皆大欢喜,一些正着手准备的更加躁动不安。

 

众创空间空间开始要从wework说起。

 

国外知名空间运营商wework作为已遍布全球的办公场所,在全球37个城市有超过100个地点。如果你对概念不够理解,我们可以把它比喻为“二房东“,它从一个Idea到估值160亿美金的项目,只用了五、六年的发展时间。

 

而在中国,“众创空间”一词,最早于2015128日由中央文件第一次提到,来源于政府号召的“大众创业,万众创新”。其最初的本质就是孵化器,但现今含义已大大延展,并逐渐成为人们眼中的香饽饽。

 

我们看到在不远的将来,越来越多小企业会走进联合办公,享受其带来的便利,尤其当企业人数在40或者50人以下的时候,你会发现自己租办公室并进行装修是件及其不划算的事情。随着以优客工场,P2,纳什空间,方糖小镇等众创空间为代表的崛起,引来的辩论与争议也络绎不绝。


 


2016年初的全国科技工作会议上,据保守统计,全国各类众创空间已超过2300家,科技企业孵化器、加速器2500多家,共计约4800家。当然,这只是在官方登记在册的数量,实际规模远超于此。

 

那么,众创空间到底是什么?


较为官方的定义是:众创空间是指为创业者提供包含工作、网络空间、交流与资源共享空间在内的各类创业场所,为创业者提供低成本、便利化、全要素的创业服务平台,并开展社会化、专业化、市场化、网络化的特色创新创业服务,是合法注册的独立法人。

 

这个解释未免有些高大上,为了让大家更易理解,我们用一个音量条来进行比喻:

 

Min:音量条的最小处为孵化器,重商业模式为投资孵化优质的创业项目,一般投资数十万元占股10%以下,顺便提供实体的办公场地,也是为了帮助项目在初期最薄弱的时候快速成长,场地一般免费或收取极低的费用,项目最多可在场地里孵化3-6个月,即启动下一轮融资,成功便可出孵,以此循环往复资本投资的经营主线。典型代表为创新工场,车库咖啡等,经营多年,阅项目无数,但无需更多的物理空间。


 


Max:音量条的最大处为商务中心,在很好的地段(各城市CBD,中心广场),装修精良,商务风浓重,即租即用的高档办公室,最小单元按办公位/月出租,价格不菲,服务为简单的接收快件,电话传真等。

 



Medium:音量条的中间处即为联合办公,简单而言就是“整批零租”的模式,将旧厂房,超市,传统商业等地产整块大面积租下,进行改造,装修为可拎包入住的独立办公室或开放式工位,对外出租,价格适中。同时,联合办公运营商会注重对入驻企业的服务,但大都为第三方的服务商引入对接。在此之上,联合办公空间更强调“商业社交”,会经常性的组织各类活动,如讲座,公开课,节日party等等。


 

 

严谨起见,以上提到的国外与国内所有情况,我们统称为“空间运营商”,即基于实体物理空间进行各种业务或场地经营的服务提供商。当然如上所提到的比喻,只是简单的以经营模式划分,没有孰优孰劣之分,因为现在很多的空间可能会兼备多种功能为一体,复合经营,很难严格区分定义其为某一种模式。


 160亿美金的Wework为何估值那么高?


Wework或者说联合办公空间,即为典型的协作型模式的共享经济,所以也可以称之为共享办公。

 

联合办公本质就是共享经济,共享经济的概念近年来被炒的尤为火热,大家熟知的Uber,滴滴,Airbnb等巨头都是共享经济的杰出典范,其实共享经济不仅仅是简单的打个车,订个房间,其主要可分为如下三种模式:

  • 以产品为中心的模式:典型代表如Airbnb、滴滴等。

  • 再分配市场的模式:典型代表如PP租车,闲鱼等。

  • 协作型的模式:典型代表如Wework、在行、UGC领域等。

 

针对小微企业与初创团队而言,按需(按工位)所租还是非常划算的,Insight杂志为我们提供了一组统计数据(全球联合办公与传统办公室的价格对比,4个工位办公室vs 55㎡办公室):以北京中关村地区为例,4人办公室$101,111/ =1411//工位;而如果按传统写字楼租赁为$39,090/600平方英尺/ =12.87//㎡;作为对比,我们不用表中的55㎡办公室,按一个4人办公室加上会议室等面积≈40平米(10平米/人国际惯例)计算,则需15447元,折合3861//月。


 


如此,不难看出Wework的盈利核心,虽然换算成平米数价格昂贵,但对于中小微企业而言,还是相当的划算。

 

小结:

绝佳的地理位置,舒适轻松的环境,丰富的活动与社交,高性价比的租赁模式,这些都是成就了Wework的核心因素。

 

传统写字楼的转型之路,难道是联合办公?


中国的小微企业数量与商业地产供给量均在攀升,到2020年,中国经济排名前20位的城市,商业和写字楼面积将达到3亿平方米,其中30%将转化为各种共享空间。对于增量供给而言,出路无非有3种:

1.   改变产品性质,比如现在的很多传统商业的变革,融入了IP,社群等内涵;

2.   降价促销,当然这最不可能发生,会引发一系列连锁反应;

3.   产品升级,也就是习大大提倡的“供给侧改革”,苹果卖不掉没关系,可以改果汁,做苹果派。


 


显然对于商业地产如此庞大的市场存量,产品升级是最佳出路,而联合办公这种业态模式,正是写字楼(商业地产)目前可见的最佳产品升级方式。

 

同时,随着社会分工的颗粒化,垂直化,专业化,大公司将会越来越少,笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业,或尝试自由职业,更多的中小微企业将会诞生,这些以第三产业为主,知识、服务、科技型引导的中小微企业,正式联合办公庞大的受众群体。

 

联合办公会成为未来商业生活的标配吗?


很不幸,是的。办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域,如同生活中的水、电、煤气,互联网公司所需的云服务一样,是必需品也是基础服务,几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点:

1 刚需,只要开公司就需要办公室(乔布斯也不能一直坚守在车库里);

2 微利,水电煤气永远不可能让老百姓消费不起,Amazon的云服务,其最低价格曾经有过1.2美分/小时,因为其电费成本约为1美分/小时(算上折旧与人工,不赔钱就不错了)。


 


经过市场教育,未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配,成为基础服务IAAS层(Infrastructure As A Service),但如同其利润会持续降低。作为联合办公的空间运营商,最终比拼的就是运营效率,谁的运营做的好,成本控制低,谁就正盈利并活下去;反之,高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌,如同现在的廉价连锁酒店行业一样。

 

未来在IAAS层之上,一定会出现相对应的PAAS层(比如为空间运营商提供设计、装修、桌椅,绿植等等),SAAS层(管理软件,企业服务)与之配套发展。

 

结语:

未来,每个地铁站出口可能都会遍布数家联合办公空间供你选择,而你需要的就是挑选你最喜欢的位置与空间风格,然后全身心投入到你的工作中去。这一切,都将是大势所趋。


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