房价为什么让你高攀不起?深度解析房产投机的“庞氏骗局”

2016-10-22 15:03 O2O 来源:思达派 查看原文

  

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  房价虐你千百遍,你仍待它如初恋。

  尽管楼市虚高,但多数人仍然无法抵御“买房呼声太高,高房价光环太大”的喧嚣。但如果回归常识,你是否有意识到这里面深藏的“恶魔”?

  本文借美国楼市崩盘的现实,深度解析了房产投机的“庞氏骗局”,颇值你好好体悟。

  房子的使用价值和交换价值

  我们购买的所有商品都具有使用价值和交换价值。这两种价值之间的差异是显著的。因为它们往往不一致,这构成一种矛盾,而这种矛盾有时会造成危机。使用价值变化无穷,交换价值则是一致的,性质上也没有不同。

  我们以房子为例,想想它的使用价值和交换价值。

  房子的使用价值相当多元:它为我们提供一个遮风蔽雨的地方,让我们建立家庭和感情生活;它是我们每天生活、生儿育女的场所(我们在房子里煮食、做爱、吵架和抚养小孩);在不稳定的世界里,房子保护我们的隐私和安全。

  房子也可以成为某些人彰显自身地位和社会归属感的工具,成为财富和权势的象征、个人和社会历史记忆的符号,以及彰显建筑成就的标志;它也可以只是一个旅游景点,供游客赞叹建筑之优美。房子也可以成为胸怀大志的创新者的工场,例如硅谷的起源可以追溯至那间著名的车库。

  但房屋的交换价值又如何?在当代世界里,我们一般必须购买或租下房子,才能享有使用房子的特权。我们必须为此付出金钱。问题是:为取得房子的使用权,我们必须付出多少交换价值?这个“多少”的问题,如何影响我们在想要和需要的房屋用途之间做出权衡?这个问题听起来很简单,但答案其实相当复杂。

  房屋如何变成了“投机商品”?

  曾有一段时间,人们几乎不必付出金钱,便能盖好自己的房子:土地是免费的,劳力是自己付出的,许多物料取自周遭。涉及金钱的交易仅限于购买斧头、锯子、钉子、铁锤等。在发展中国家许多城市的贫民区,穷人仍然会用这种方式建造自己的房子。巴西的贫民区便是这样盖起来的。

  房屋也可以“定制”:你有土地,雇用建筑师、承包商和营建商,替你根据某种设计盖一间房子。房子的交换价值取决于原料和劳力的成本,以及建屋相关服务的收费。交换价值并无主导地位,但可能限制创造使用价值的可能性(例如房主的钱不够建一间车库,又或者某幢豪华府邸因为资金耗尽而少了一个侧厅)。在发达资本主义社会,许多人以这种方式增加房屋的使用价值(例如横向扩建房子,或者加盖一层)。

  不过,在世界的多数地方,房屋是一种投机商品,建出来在市场上销售,任何人负担得起和有需要都可以购买。房子的交换价值除了取决于基本的建造成本(人工和物料的成本),还取决于另外两项成本:投机建造商希望赚取的利润(他们承担最初的必要资本支出,并支付相关贷款的利息),以及购买土地或向地主租地的成本。

  也就是说,交换价值等于实际建造成本加上利润、贷款利息和资本化的地租(地价)。开发商的目的是取得交换价值而非使用价值,替其他人创造使用价值是达成这一目的的手段,因为这种活动本质上是投机的,真正重要的是房子的潜在交换价值。不过,开发商并非必赚不赔。他们显然会精心策划一切,尤其是房屋销售,尽可能避免亏损。但是,风险总是有的。在这种模式下,交换价值主导了房屋供给。

  楼市为什么会崩盘?

  房屋建造中使用价值与交换价值之间的紧张状况,有多种方法可以管控。但是,这种体制向来也有失控的阶段,此时便会产生危机,例如2007~2009 年,美国、爱尔兰和西班牙的楼市便经历过这种状况。此次危机并非史无前例。之前的类似例子包括1986 年以来的美国储贷危机,1992 年斯堪的纳维亚的楼市崩盘,以及1990 年的日本土地市场崩盘(终结了日本20 世纪80 年代的经济荣景)。

  在市场体系中,房屋供给还有额外的问题必须处理。首先,房屋是一种“高单价商品”, 要使用很多年,不像食物那样马上被用掉。个人可能没有足够的钱一次付款买下房子。如果我的钱不够买房,还有两个基本选择。我可以向房东租房,房东可能专门购入投机建造商建造的房子,靠收租维生。我也可以借钱买房,可能向亲友借钱,也可能找金融机构办理房屋抵押贷款。如果是办房贷,我除了必须支付房子的全额交换价值外,偿还房贷期间还必须每月支付贷款利息。还清房贷之后(可能需要30年),我便完全拥有房子了。在此情况下,房屋也成了一种储蓄工具,我可以随时拿这项资产的价值套取现金(至少我每月偿还房贷,因而取得的部分价值是可以套现的)。

  但是,利用房贷购房是一种非常特别的交易。利率5%、本金10万美元的房贷分30年偿还,总还款额约为19.5万美元。也就是说,房贷户为了取得最初价值10万美元的资产, 必须多付9.5万美元。这样的交易看来很没有道理。我为什么愿意这么做呢?答案当然是我需要这房子的使用价值(我需要一个居住的地方),而我为此付出9.5万美元,直到我完全取得房子的所有权。这就像我在30年间花9.5万美元租房,差别在于我最终可以取得整座房子的交换价值。这房子实际上成了一种储蓄工具,替我储存它的交换价值。

  但是,房屋的交换价值不是固定的。它会随着时间推移而波动,受各种社会状况和力量影响。

  首先,它会受周边房屋的交换价值影响。如果附近的房屋全都日趋破败,又或者小区里迁入越来越多“不对劲”的人,则我的房子很可能将贬值,即使我把它维持在一流的状态也无法幸免。相反,小区环境“改善”,例如小区中产阶级化,则可以提升我房子的价值,即使我并未投入任何资源。

  楼市深受经济学家所称的“外部性”影响。屋主经常采取个别和集体行动,力求控制这些外部因素。不信的话,你可以提议在某个“体面的”小区建一所出狱者的安置点,看看会发生什么事!小区居民会积极排斥他们不欢迎的人和活动,小区几乎纯粹以维护和提升区内房屋价值为使命(例如小区内若有好学校,对住宅价值大有帮助)。

  为了保护自身储蓄的价值,人们会有积极行动。不过,屋主有时也会损失他们利用房屋保存的储蓄,例如政府或开发商为了重新发展某个小区,可能会购入该区相当数量的房子,然后任由那些房子的状况恶化,进而严重损害区内其他房屋的市场价值。

  房产投机的“庞氏骗局”

  在全球许多地方,对越来越多的人而言,房子已经变得十分重要。维护和提升房屋资产价值,已经成为越来越多人的重要目标,因为消费者可以得到的房屋交换价值,一如开发商所能赚到的交换价值那么重要。

  但是,最近30年左右,房屋已经成为一种投机目标。我以30万美元买进一套房子,3 年后它的市值升至40万美元。我可以把握机会做房贷再贷款,把房子增值的那10万美元换成现金,随自己支配。

  交换价值不断上升,使得房子成为热门的投机目标。房产成为一种方便利用的个人提款机,总需求因此增强,市场上的房屋需求也日益高涨。

  在《大空头》一书中,刘易斯阐述了2008 年金融市场崩盘之前发生的房产投机潮。刘易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆,保姆及其姐妹一度在纽约市皇后区拥有6套房子。

  “她们买进第一套房子之后, 房价大涨,放款机构建议她们做房贷再贷款,贷出25万美元的现金,而她们用这笔钱买了第二套房子。第二套房子的市值也大涨,她们于是故技重施,继续买房。”最后,市场持续下跌时,她们手上有5套房子,而且完全没有能力偿还房贷。

  楼市的资产价值投机变得炽热。但是,这种投机总是有某种程度的“庞氏骗局”元素。我借钱买房,然后房价上涨了。房屋市值不断上涨吸引更多人买房。他们借入更多钱购买“好东西”(当放款机构资金非常充裕时,这是轻而易举的事)。

  房价进一步上涨,因此吸引更多的人和机构参与房屋投机。结果造成一场“房地产泡沫”,而泡沫最终必然破灭。

  这种资产价值泡沫如何形成、为何形成,泡沫会有多大,以及泡沫破灭之后会发生什么事,取决于多种状况和力量的具体情况。

  基于历史经验(例如美国楼市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盘),目前我们必须接受的是,这种投机狂热和资产泡沫是资本主义历史重要的组成部分。随着中国更多地采用资本运作模式,中国楼市也越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。

  一场灾难:美国的楼市崩盘

  在美国最近这次楼市崩盘中,约400万人因为房贷止赎(借款人因为违约而失去赎回房屋的权利)而失去住房。这些人因为追求房屋的交换价值,结果丧失房屋的使用价值。

  数不清的人仍处于房贷“溺水”的状态:他们在房价高峰期买房,因为房价随后大跌,他们欠金融机构的房贷比房子的市值还高。这些屋主必须承受巨大损失,才能摆脱房屋所有权并迁居他处。

  在房市繁荣的高峰期,房价太高了,许多人必须承受他们最终证实无力偿还的债务,否则无法获得房屋的使用价值。房市崩盘后,这些人可能被迫守着一些房屋使用价值而无法脱身,由此造成的财务负担令他们的境况特别凄惨。简而言之,因为不顾后果地追求交换价值,许多人丧失了取得并持续拥有房屋使用价值的能力。

  类似问题也已经发生在租房市场。在纽约市,约60%的人口为租房族;私募股权基金在房市高峰期买进许多供出租的住宅大楼,希望借由提高租金大赚一笔(即使它们面对有力的法规管制)。

  这些基金刻意压低这些房子的现行使用价值,借此替它们的再投资计划辩解,但它们自己在金融市场崩盘中破产,留下房客住在使用价值变差但租金反而变贵的房子里,而且这些房子因为原本的主人破产而遭金融机构没收,谁该负起屋主的责任往往并不清楚(如果你住在这种大楼里,发现暖气炉坏了,你可能真的不知道该找谁处理问题)。

  近10%的出租房屋遇到了这种问题。因为有人不顾后果地追求交换价值最大化,一大部分人可以享有的房屋使用价值受损了。当然,更惨的是,房市崩盘引发了一场全球危机,结果全球经济至今仍然很难恢复。

  我们可以得出以下结论:资本主义下的房屋供给,已经从追求使用价值为主,变成以追求交换价值为主。因为这种怪异的转变,房屋的使用价值日趋变质,首先是变成一种储蓄手段,其次是变成一种投机工具,而利用这种投机工具的除了消费者,还有建筑商、金融业者和所有可受惠于房市繁荣的人,包括房屋中介、房贷放款人员、律师和保险经纪人等。为大众提供足够的房屋使用价值(传统消费意义上的使用价值),越来越受制于不断深化的交换价值考虑。

  我们致力于为越来越多的人提供足够和可负担的房屋,结果却是一场灾难。

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