年净利润2亿的碧桂园物业拟IPO,小区业主们怎么看?

鸡窝投行 2016-11-04 10:34 O2O 来源:思达派 查看原文

文 / 鸡窝投行

继“花样年·彩生活”于港交所成功上市,房地产物业公司显然看到了一条金光大道,上市步伐明显加速。

2016年9月,广东碧桂园物业服务股份有限公司(下称“碧桂园物业”)即率先向证监会提交招股书。若能顺利上市,碧桂园物业将成为A股第一家房地产物业公司。


毛利近四成,净利润2亿

碧桂园物业主营业务为物业管理服务、社区增值服务、协销服务及其他业务。根据近几年《中国物业服务百强企业研究报告》,2013年、2014年碧桂园物业均不在前十强企业之列,但2015年飙升至第9位,2016年则名列第5,位于万科、绿城、保利和长城等物业公司之后。

招股书显示,截至2016年3月底,碧桂园物业合同管理面积为1.55亿平方米
2015年TOP10 的物业公司的管理面积均值为1.33 亿平方米),服务业主户数接近70万户——这相当于一个中国三线城市的人口。

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在我国物业管理行业中,TOP10 企业在管理规模、盈利能力、服务质量等方面,在行业中占据非常重要的地位。碧桂园物业的营业收入与TOP10 企业的平均值接近,不过得益于管理规模优势,盈利状况高于TOP10 企业平均水平。


营业收入情况——


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碧桂园物业报告期内(指2013年度、2014年度、2015年度和2016年第一季度,下同)的净利润分别是:8096.93万元、12658.16万元、22047.54万元和6156.57万元。


而随着碧桂园的规模扩张和新业务的推出,规模效应日益呈现,公司的整体毛利率保持稳定增长。报告期内毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%。

其中,人均收费管理面积增加会提高物业管理服务的利润;社区增值服务方面,中介服务、公共资源经营等毛利率较高,家政服务收入毛利率较低,因此从2015年开始,碧桂园家政服务收入在社区增值服务中的占比开始降低。

此外,碧桂园物业的增值服务着重于资产服务、社区商业乃至金融保险服务——由于碧桂园物业大多位于三四线城市,资产服务和金融公司的布局相对较弱,这给了碧桂园物业很大的机会。


销售暴涨 冲刺A股上市

从销售规模上来看,碧桂园物业和目前已上市的三家物业公司相比,超过中海物业的8600万平方米以及绿城服务的9140万平方米,少于彩生活的3.2亿平方米。但从业绩增速看,碧桂园物业发展可圈可点:报告期内,随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张,公司的营业收入总额保持增长趋势,2013年至2015年复合增长率为35.19%。

除了接管碧桂园开发的物业,2014年起,碧桂园物业进入市场,接受其他开发商的物业委托。根据碧桂园物业相关负责人近期向媒体披露的数据,目前其签约面积已经达到了2亿平方米,这得益于外部项目的委托。碧桂园作为“三四线之王”,与当地的小开发商相比具有非常明显的品牌优势。

半年时间从1.55亿增长到2亿平方米,合约销售额首次突破2000亿元。这些数字对于竞标承接管理的碧桂园物业来说,无疑是重大利好。而且随着项目交付潮的来到,未来两年碧桂园物业的规模将迎来更为高速的增长。


从物管升级成“社区运营商”

“公司一方面积极拓展与接管非碧桂园集团开发的物业,另一方面积极推进社区增值服务,以增加营业收入和营业利润。”在招股书中有这样的表述。

报告期内,碧桂园物业的社区增值服务收入分别为3945.32万元、6642.06万元、12232.19万元和3446.05万元,近三年复合增长率达76.08%。虽然增长率较高,但是社区增值服务目前在碧桂园物业的大盘子里占比还很低,从14年占比6.1%上升到今年的7.4%。

据第一太平戴维斯发布的数据显示,到2020年,国内住宅物业面积将达到300亿平方米,而社区服务消费将超万亿元,社区入口成了香饽饽。


两年前,彩生活上市代表着物业服务行业的社区O2O模式出现了突破。社区O2O作为对传统物业管理的一种补充,实现价值链的延伸和拓展。


碧桂园物业自然也瞄准了社区O2O。招股书里提到,公司一方面正在努力寻找机会与具有成熟运营模式及经验的电子商务和O2O 平台运营商进行合作,有效整合线上和线下的服务;另一方面则是积极地推行凤凰管家服务模式,通过驻场管家为业主和住户提供更专业的高频服务,优化业主和住户体验、提升用户粘性。截至2016 年3月31日,公司在全国共有约422 名凤凰管家,覆盖逾百个在管项目。

对比一下彩生活的社区O2O服务——

彩生活通过并购物业公司及为物业公司提供顾问服务来推进社区O2O服务,其中并购物业公司后通过实施标准化、集约化、自动化的物业管理服务来降低成本,提升效率,提高物业服务的盈利能力,进而孵化社区O2O业务。

鸡窝觉得,大同小异,殊途同归吧。


如今房地产开发领域利润率持续下滑,而且核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加,这使得房企纷纷探索转型。毫无疑问,物业管理业务是房企新的利润增长点——投入较少,模式较轻,侧重于服务,更重要的是,物业管理业务也能创造较高的利润空间。短期来说,可以产生实在的利润,长期还可挖掘社区O2O的价值。而数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。


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