各地开启新一轮限贷 调控发力楼市步入调整期

2016-11-30 17:23 互联网金融 来源:思达派 查看原文

  11月28日,天津、上海、济南同时发布收紧房贷政策。这意味着,继新一轮限购收紧后,新一轮限贷拉开帷幕。

楼市重启“认房又认贷”模式

  继深圳、杭州等地近期升级楼市调控措施之后,28日,上海市也对楼市调控措施予以升级。上海市住建委11月28日公布,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套房首付比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
  同日,天津也开启房贷的控制。中国人民银行天津分行在官网正式发布差别化住房信贷政策。具体为,对居民购买首套住房的,最低首付比例为30%;对拥有一套住房且房贷未结清的改善型购房,最低首付比例为40%;但对非津户籍居民购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。
  与此同时,驻济南各大银行28日也突然集体下发紧急通知,即日起至30日,各分支机构全面暂停房贷业务,不管是几套房。公积金贷款不受影响。有的银行在通知中措辞严厉地表示:擅自放贷将追究责任。同时,还有银行同步下发通知,要求做好“月末关键时点”的信贷规模控制,不得随意发生放贷和提前还贷业务。
  资深人士猜测,这也许与宏观调控有关,不排除一种可能性:通过控制贷款规模来加码楼市调控措施,以抑制房价过快上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策加大购房首付压力,对于高杠杆买房等行为有一个较为明显的管制影响。
  业内人士也指出,“既认房又认贷”的二套房认定标准,对投资投机炒房客,尤其是外地投资投机炒房客,进行了精准的外科手术般的剥离,这对房价的稳定当然有好处。但是,这一标准也同样伤害到了众多有刚性需求的首次置业者和改善性购房者。

调控令非理性市场快速降温

  11月以来,楼市成交量继续保持下行态势。市场机构最新监测数据显示,本月以来,一二三线城市成交量均出现不同程度下降。28日,中国指数研究院发布针对一二三线共21个城市的商品住宅月度成交数据,结果显示受监测城市本月以来的成交量环比下降16.23%,同比下降21.99%。具体来看,四个一线城市环、同比均出现下降态势,环比降幅22.22%,同比下降幅度达到29.43%,广州、深圳环比降幅均超过三成。
  中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,11月份截至27日,主要城市签约量刷新2016年春节后最低值。本月前27天,中原方面监测的54个城市网签量创春节后同期最低,共计20.39万套。环比下调14.5%,同比2015年11月跌幅达到了25%。
  中原地产首席分析师张大伟认为,相比10月份,11月初市场继续降温,各地严格执行的调控政策导致购房者开始观望,市场成交下调趋势加速,在持续的调控下,预计四季度后房价涨幅较快的几个城市,房价将从10月的微涨,转至后续的微跌。特别是在调控压力下,买房趋势开始变化,调控令非理性市场快速降温。
  
明年房地产投资将面临重压

  11月初高层明确表态,继续进行房地产调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。财新网也报道,决策层再次要求控制好房价上涨态势,要求11月房价不得高于10月水平,如果再涨,不用约谈,直接对地方政府进行问责。
  “这次的宏观调控严重性超过每一次,甚至超过了2008年,这次是自上而下的。”一位房企高层透露,之前的调控是定个政策大家执行,现在是目标管理,要求10月不准涨价,11月继续降,银行进行贷款额度限制。“目标管理下,地方政府和官员都用力过猛。”
  经济学家马光远也指出,今年中国的房地产市场和过去最大的不同,一是基本面逆转,二是我们面临的货币环境的逆转,最近人民币贬值加快,对房价进一步上涨形成了极大的制约。
  近期银监会加强监管房地产金融业务,叠加住房市场的收紧态势和部分企业的非理性拿地,使得各方对明年一旦达到交易量低谷,房企流动性的充裕程度产生疑问。这也令明年的房地产投资增长,面临较大压力。
  多家机构与业内人士认为,本次调控周期起码持续6至9个月。瑞银证券近期也发布报告称,预计2017 年房地产新开工增速放缓至0-2%,房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力,将会使得实际 GDP 增速放缓。

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