北京众创空间入驻率调查(上篇):众创空间已成创业者首选,坊间传闻30%入驻率不靠谱!

覃羽 2017-03-13 18:24 企业服务 来源:思达派 查看原文

近有媒体发声指出,众创空间平均入驻率仅30%!怎么可能?!

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作为对创业服务最专业的创头条(Ctoutiao.com)来说,这个数据让小编大吃一惊:去年创头条发布的《北京市众创空间地图》1.0版显示,北京众创空间的平均入驻率超过了60%,一些知名度较高、性价比高,以及运营良好的空间,入驻率基本能达到90%以上,一些品牌空间甚至是一票难求。

难道最近几个月创头条错过了什么吗?小编连忙对手头的上百家众创空间进行回访,最后发现,所谓的30%入驻率并不属实。

1、一句采访引发的“血案”

在名为《众创空间成“空”间:平均入驻率仅30% 有些已关门倒闭》的稿件中,创头条小编找到了这30%的出处——“北京一位新设众创空间负责人说,其创立前的市场调查显示,空间平均入驻率只有30%左右。”这句话没有任何佐证,仅仅是一个负责人说,就变成了这30%。

众创空间入驻率只有30%?对此,北京众创空间联盟负责人向创头条透露:根据他们的统计,北京市备案的国家级众创空间实际入驻率高达85%。同时,创头条小编和同事们在本月对北京市未经国家级备案的近百家众创空间抽样走访后,发现其入驻率也已达到了60%左右。

为什么大家会对众创空间的入驻率如此敏感?“单个空间入驻率基本达到60%以上,才可以实现盈亏平衡。”业内人士曾对创头条记者表示。

一般来说,众创空间在运营之初基本都会考虑几个因素,一是众创空间的项目拿地成本是否较低,是否有助于压低运营方从场地所有人处租赁和购买价格以提高租金回报;二是哪怕在租赁期内众创空间经营不善倒闭了,这块区域的场所转手后还有多大的变现潜力;三是能否在运营后一段时间内保持较高的入驻率。

由此,众创空间投资人和运营方在入局时,考量的其实并不仅仅是未来的入驻率,而是需要对发展前景有着长远的判断和综合考量。

如果某一众创空间的入驻率长期低于预期指标,表明它的未来租金收益存在较大变数。归根结底,这是由众创空间自身的运营能力和孵化能力决定的。

QQ图片20170313181046.jpg某众创空间一角

2、入驻率总会波动,但众创空间长期看好

在采访中,确有部分业内人士对于当下草莽发展的部分众创空间表示担心,但大多数人总体上认为,众创空间长期看好。

“中国现在每天新增1.47万家注册企业,他们大都是小企业,对众创空间的需求是持续的。”企业盒子创始人范宇曾是优客工场的合伙人,现在创业方向也是服务于众创空间,他对众创空间非常有洞察。他透露,目前中国大企业的数量在减少,很多开发商也在把写字楼改造成众创空间。

众创空间的持续迅猛增加,以及创业市场的波动,使得不同时点的入驻率会有波动。举个例子:在旅游旺季,宾馆客房入住率能够高达100%,而在旅游淡季时,客房入住率仅为20-30%。是否我们就可以认为,这家宾馆就该落得倒闭的下场?

并不如此。我们认为,只有挨不过淡季的寒冬、又抓不住旺季的机会,这样的宾馆才最有倒闭的可能。

业内人士告诉创头条记者,每个行业都有淡旺季之分,同样众创空间、联合办公也不例外,因而入驻率是一个动态变化的指数。

范宇认为,众创空间也是按照市场需求来运作的,当然不是每个企业都好。他的调查显示,有两种众创空间发展最好:一是地处偏远但价格便宜,比如房山亦庄有很多众创空间每个工位只要300-500元,这对于当地的中小创业者是非常有吸引力的;第二种是位置好,例如在地铁站旁边的众创空间,入驻率都非常好。上述众创空间的入驻率都在70%-80%以上。

创头条的调查也表明,在中关村、CBD等地的众创空间基本上都是皇帝的女儿不愁嫁。从中我们不难看到,这些区域的一个共同特征是互联网产业基础深厚,巨头聚集,产业资源、人才、资金相对密集,氛围浓厚、交通便利。

但是那些“位置不好,价格又不成,想依靠做二房东或者政府补贴做众创空间的创业者”,最近肯定是遇到寒冬了,不仅入驻率可能不到30%,甚至倒闭也不稀奇。

“项目是众创空间的立足之本。”创园国际联合创始人张永惠告诉创头条记者,众创空间面临的一个挑战是:优质的创业项目将成为稀缺资源。

因此,对大多数众创空间而言,引进更多优质的创业项目比单纯的提升入驻率更有价值。

3、切勿把个案当整体炒作

创头条记者从科技部火炬中心获悉,根据北京众创空间2016年度统计年报数据显示,北京全市共有众创空间200余家,其中市级备案众创空间141家,服务面积123万平米,服务创新创业企业(团队)3万家以上,平均入驻率达85%以上,累计吸纳社会就业约13万人,实现了创新、创业、就业的有机结合与良性循环。

科技部火炬中心孵化器管理处孙启新博士在接受创头条记者采访时表示,大众对众创空间入驻率的问题应该客观理性看待。

首先,创业者对众创空间的认识可能还有一个过程。孙启新博士介绍,众创空间刚刚发展两年时间,很多还是2016年刚建立,要求它在这么短时间高入驻率不太可能,期望值也过高了。

其次,众创空间在两年时间的发展中,得到了社会各界和资本的广泛认可,仅北京几个知名众创空间融资就融了五十几个亿。“如果说它没有这种市场上的可获利性,资本也不会去支持众创空间的发展,所以说要理性的看待这个问题。”

总而言之,目前的众创空间还处在一个摸桥过河的阶段。一些优秀的众创空间必将脱颖而出,行业内常规的清洗和倒闭也是正常的,其实都应该以平常心对待,让市场说了算。

更何况,目前市场对众创空间的需求远未饱和。一位众创空间的创业者告诉创头条,他认为,未来可能每出一个地铁站旁边都有4、5家众创空间——众创空间将成为未来创业生态必不可少的一环,而这个过程中,选址对了就等于“成功了70%”。

当然,这个过程中,肯定有一些基础不过硬、选址和运营不靠谱的众创空间无法获得用户,而倒闭,这也是正常的。

我们将其瓶颈总结为三个方面:乏力的盈利能力、匮乏的资金链以及严重的同质化。

在一拥而上的众创空间建设之后,天然的市场淘汰机制已经逐渐形成,时间也证明一些空间简单的运营方式终将导致空间的灭亡。我们不必因为一个众创空间的创业者的言论就杯弓蛇影,更不必因为部分众创空间关门就否定众创空间的重要价值。

张永惠认为,谁能够在保证自己的收入的同时,找到正确服务创业者的道路,做好产业服务,谁才是这个行业中能够留存下来的人。

除此外,创头条记者还从北京众创空间联盟获悉,在其对北京创业服务机构和创业企业(团队)2015年7月至2016年7月的发展情况进行统计调查的数据显示,众创空间盈利能力有所提升,收入构成首次出现结构性变化。

被调查的众创空间盈利数量占比较2015年提高3个百分点,达45%;服务收入占总收入的54.5%,比2015年提高9.4个百分点,首次超过以房租为主的收入,成为主要收入来源。其中,技术服务和咨询服务收入占比最高,分别占总收入的10.8%和10.5%。

“入驻率已经不是众创空间唯一的考核指标,科技服务功能、产业资源整合等才是众创空间真正价值所在”。北京众创空间联盟相关负责人表示。

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