“带病”扩张背后各种乱象频生,国内联合办公空间“生死之年”已至?

覃羽 2017-04-13 17:31 创业服务 来源:思达派 查看原文

快速扩张能带来更好的发展么?

根据克而瑞调研报告,目前国内的多数联合办公运营商都在有计划的扩大规模。其中,WE+计划2018年在中国布局200家;氪空间2017年计划在全国新开60个社区,仅在北京就计划新开20-30个社区;SOHO 3Q计划在2017年工位数达到10万个;优客工场计划扩张到21个城市……

显而易见,联合办公空间迅速扩张的好处是能够快速占有市场、提高知名度,而随之而来的不少副作用更值得业界警觉。就此,日前,创头条(www.ctoutiao.com)记者专访了多位联合办公业内人士,希望能给行业发展提供一些参考。

联合办公空间为何热衷于全国化布局?

WeWork入华为一个时间节点看,从2016年下半年开始,竞争激烈的国内联合办公正加速进入一个调整期。

图片1.pngWeWork入华后国内知名联合办公融资后普遍开始全国扩张

特别是在2017年,中国的联合办公市场上并购和融资速度都在加快。

3月22日,无界空间宣布完成近1亿元A+轮融资,同时宣布全资收购Fourwork(富空间)。无界方面称,融资及并购完成后,现有空间将达到 13家,总面积占30000余平米,提供5000余工位。

紧随其后的3月24日,WE+酷窝也正式宣布合并。由此,WE+酷窝的空间版图将拓展至北京、上海、广州、杭州、苏州、宁波、青岛、大连、西安、成都等多个城市。这意味着WE+酷窝正式完成了在华北、华中、西南和华南地区16个重点城市 、47个空间的布局。

其实,WE+酷窝的合并,无界空间收购富空间都绝非行业的个案。那么,推动联合办公行业纷纷朝着规模化发展的原因都有哪些?联合办公行业资深人士“三人行”向创头条(www.ctoutiao.com)记者透露,走规模化的驱动因素可以大概归结为四个方面:

1.资本方的推动

作为全球联合办公平台鼻祖,WeWork也是规模最大的代表公司。2012年以来,它以每年超过200%的速度增长,并不断融资,估值也从15亿美元跃升至160亿美元,目前正在建设一个全球化的门店网络。

Wework的成功经验在前,在中国市场上,资本方同样希望国内联合办公行业出现像WeWork一样超大规模的独角兽。

2.市场竞争的需要

联合办公行业井喷式发展,同样也带来了激烈的市场竞争。

在快速变化的市场环境里,企业只有不断发展壮大才能确保在充满变数的市场博得先机。而一些规模较小,资源匮乏、欠缺运营能力的联合办公空间也在谋求并入大品牌联合办公空间的体系中。

品牌联合办公空间通过快速扩张,兼并合并等手段,不仅可以迅速做强做大,实现资源的互补,还能更好地抵御市场竞争的风险。

3.有上市的计划和打算

上市对企业带来的好处无需多言,很多企业在做到一定规模之后,上市成了必然的一个选择。

为尽早达成上市的条件,联合办公空间势必要迅速占领市场,因为规模较大的行业领军企业往往会更容易受到市场的关注和追捧。

4.扩张后的规模效应

联合办公目前的盈利模式以工位收入为主,其基础就是要形成一定规模和数量。

酷窝创始人莫万奎就在合并发布会上表示,WE+与酷窝的合并可以增加规模、降低成本,并在规模化的基础上打造生态圈,实现规模化效应。

规模效应,就是企业适当扩大生产、经营规模后,自然呈现出的“成本递减、收益递增”现象。

那么,当联合办公形成一定体量后,是否就能快速发力并开始赚钱呢?

获得市场占有率后就能够降低成本其实是个伪命题

众所周知,联合办公靠出租工位和办公区域为生,运营得好才能赚钱。在赚钱模式还在摸索中时,如何最大程度削减成本是联合办公行业面临的共同课题。

1960年,波士顿咨询公司(Boston Consulting Group)的亨得森提出了经验曲线效应(Experience Curve Effect)。

图片2.png“三人行”向创头条(www.ctoutiao.com)记者介绍说,根据这一理论,如果一项生产任务被多次反复执行,它的生产成本将会随之降低。 每一次当产量倍增的时候,代价值(包括管理、营销、分销和制造费用等)将以一个恒定的、可测的比率下降。

那么,在联合办公行业经验曲线效应是否能行得通呢?未必!

如果我们以某联合办公空间为例,如果按照其工位1800元/月/个市场价计算,在100%入驻率下对其整体成本进行一个解构,大致可以分为物业租金成本、装修成本、人力成本、中介渠道、水电及办公用品等部分,总共占据了空间总成本的89%以上,而利润仅为10%左右。

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物业成本

场地租金是联合办公成本的头部。据业内人士介绍,联合办公空间有近50%的成本是花在物业租金上(自有物业或老建筑改造的除外)。

实际上,试图通过大规模扩张把物业租金给降下来并不成立。很多地段好,交通方便的的传统办公物业,其对外招租的价格就不菲,包装升级为联合办公空间后,尽管租期长,但在成本上很难有大幅度降低。

也正因为如此,联合办公运营方考虑更多的是如何在固定面积上能够尽量多的得到工位,因为工位数量多少才决定了联合办公空间单位面积的利润率。

装修及办公用品成本

比如批量和统一使用物料供应商(装修和家具等)。实际上,装修成本是可以通过大规模的采购降低,但是问题是行业在单店扩张的时候,采购的规模数量并不算庞大,哪怕有稳定的供应商,但是要一次性采购那么多货来降低单位成本价格,显然不太可能。

另外,联合办公空间从拿地到装修,到设计,到施工,到后期的物业运营管理,这是一个系统性的工程,需要专业的运营团队要在各个环节上专业化的运营以及进行成本的管理,任何一个环节有问题都可能导致全盘皆输。这对于没有地产行业背景的空间来说挑战很大。

因此,我们认为,批量采购在联合办公行业只能说有一定成本上的降低,但想要大幅度的降低比较困难。

人力成本

以某知名联合办公为例,其规模5000平米办公空间,配置了一名店长、另外有3名运营人员;3000平米以下的办公空间,配置一名店长、2名运营人员。

从其连锁的办公空间数据来看,快速扩张并未能使这家联合办公更进一步消减人力数量配置。“三人行”认为,消减人力配置的关键在于提升运营效率,最好的方式莫过于客户的大部分需求在线上就可以解决并满足。

梦想加联合办公空间创始人王晓鲁就曾表示,较高的运营效率是联合办公取得盈利的关键因素之一。

例如,梦想加目前已实现每2000平方米的空间面积只由一个运营人员负责,就得益于其智能办公体系,能够将各种日常事务实现自助处理。

但现实是,大多数的联合办公空间并没有比较完善的线上系统来降低人力成本。

那么,联合办公是要市场占有率,还是要利润?

“我们的运营成本从第15个空间开始可以看见有15%的降低。”We+联合创始人何善恒在谈到规模化时表示。

总结来看,目前门店数量较少的联合办公空间没办法把单位成本给降下来。甚至还会因为各种经营问题导致一个现实问题:扩张的越快,亏损的也就越多。

“没有盈利,就谈不上发展。”三人行告诉创头条(www.ctoutiao.com)记者,“如果没有利润,作为目前很多空间经营者优先考虑的就是尽量降低空置成本——哪怕采取亏损的方式。”

SOHO中国董事长潘石屹就曾公开表示,旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

但也正因去化的压力,导致了行业的种种乱象产生。

首先是价格上的乱象。

在现阶段,面对市场上有很多联合办公竞争者,很多宣称“不打价格战”的办公空间私下已经挥起这把武器。殊不知已经背离了联合办公空间最初的开放和互动的设想——即有大量开放的工位,价格统一,并明码标价,用户可以不受工位位置的限制随意使用。

业内人士以某知名联合办公空间品牌为例,其2016年时在北京开了一家店,很快就对外宣称满租。事实上,这家联合办公空间额外付出额外的代价:一是,它以市场价65折的价格对外招租;二,它请来大公司进驻帮助去化。

SOHO3Q也是如此。据业内人士介绍,2016年曾入驻其空间的一家大企业退租后,其空间有一整层空置,2017年春节后开始以市场价4.5折对外招租。

“但是这个4.5折只是一个明面价格。”三人行向创头条(www.ctoutiao.com)记者透露,“实际上还有很多可谈判的余地,这个情况下,在整个行业里也都是普遍存在的,在明码标价下还有10%-20%的谈判空间。”

其次,国内的联合办公空间仍处于一个初级模式的阶段。

国内的联合办公在照搬国外的发展模式的最初,很少考虑到水土不服的问题。一个例子是,国内很多联合办公空间开发了大量的开放式工位,但是实际上出租率并不高。

“联合办公的这个行业主要是基于对灵活空间和共享经济这两个大的前提来进行发展的。”北大创业孵化器总经理杨文厚表示,“创业人群对空间的使用占比会进行下降,但是中小微企业对空间使用的需求会逐渐增加。一百平米到一千平米范围之内的定制化空间会越来越成为一种主要的趋势,所以联合办公空间以后会更加定制化。”

在业内人士看来,中国的客户显然更青睐独立的办公空间,如果加以分析不难发现,国外先进国家拥有数量众多的自由职业群体。而在现阶段的中国,联合办公空间的客户群体更多要面向创业公司和成熟企业。

基于此,要想解决空置成本,国内的联合办公往往会做出一些妥协,例如,为企业加入定制化的办公空间,或是把空间直接整租给大公司。

“联合办公按照传统来说应该是按工位进行出租的。”三人行表示,如果采取整租的方式,就代表着它开始租给传统型的大公司了,那么这样的联合办公空间就跟传统的写字楼无异,“实际上已经背离了联合办公的本质。”

第三,在全国布局时,联合办公空间的路也并非一帆风顺。

近期曾获得2亿元融资的某知名联合办公空间,本欲进一步完善在一线城市及主要二线城市的布局。但创头条记者了解到,其因为招商问题,在北京市场目前已经陷入停滞,目前已计划将发展重心转到其他城市。

在国内办公市场越来越走向专业化后,对联合办公空间从业者也提出了更高的要求,在这过程中,必然会有因为自身经营不善而夭折的空间,更需要有先见之明的空间从业者根据自己资源优势探索调整出新的经营方向。

除积累体量外,联合办公还有哪些新打法?

行业快速扩张,由此导致的空置成本提高,这一问题已经被很多联合办公空间运营者意识到。对于目前依旧高度依赖于租金的联合办公运营方而言,找到新打法成为首要任务。

提供对的增值服务

现阶段整个行业都在提了解创业者的需求,例如很多联合办公空间都推出的服务商生态体系链条,但是这些服务于创业企业、创业者的“一体化解决方案”实际作用如何?这些服务商的是创业者真正想要的吗?

“纵观最近两年,所以做联合办公的企业,其实服务做的都不够好。”纳什空间合伙人李鹏向创头条(www.ctoutiao.com)记者介绍,“根据我们的调研,客户对企业服务的需求并没有那么高。”

据他介绍,纳什希望通过系统化的服务吸引创业团队的入驻,专门成立了创业办公服务联盟,服务内容涵盖工商注册、财务托管、人力社保,甚至是外卖餐饮服务等。但经过两年的沉淀和数据积累后,纳什空间也在思考一个问题:到底哪些服务才是客户真正想要的?

站在被服务者的角度上考虑,这些联合办公空间内集成的服务商原本也是创业者,本身的经验是不足的,那么这些服务商又如何能够成熟地服务于创业企业和创业者?

“我觉得前两年都是联合办公行业帮助小企业去定义他们的需求,现在我希望我们能够反过来,通过对数据的梳理,发现他们真正的需求是什么。”李鹏说。

满足创业者办公体验

很多联合办公空间运营者都试图向创业者们描绘这样的画面:酷炫的办公场所、完善的配套服务,休息、娱乐、健身设施一应俱全,水电物业网络等费用全包。

看上去是很美,但对于联合办公来说,核心应该就是服务于创业者及创业企业工作的需要。

举个最简单的例子,联合办公空间的网络问题。据创头条(www.ctoutiao.com)记者的调查显示,网络体验差、出现问题难找到技术人员解决成为很多联合办公空间的一大通病。

“原因就在于联合办公空间节约成本的考虑。”三人行告诉创头条记者。“造成这样的情况,既有节约宽带接入费用的因素外,特别是很多连锁的空间,往往只配备少数网络管理人员。”

“这也是我们需要回到原点思考的一个基本问题:创业者为什么要选择到你的空间来办公?”纳什空间联合创始人李鹏表示。

在他看来,首先联合办公空间的环境一定要足够好,软硬件设施完善。其次,能不能给客户提供物超所值的服务,如何最大限度的满足于创业者办公和工作的实际需求才是联合办公空间最应该去思考的地方。

否则,当国内的双创事业步入快速发展的新车道时,缺乏创新和突破的联合办公行业一旦无法承担起整个双创事业发展的新动能角色,注定将被更注重专业化和垂直化的众创空间一步步赶超。

本文首发创头条(Ctoutiao.com),作者:覃羽 刘渝鑫 邮箱:qinyu@ctoutiao.com

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