“互联网+”浪潮下,地产行业路在何方,怎么走?

窦豆豆 2016-02-25 10:10 看法 来源:思达派 查看原文

当下,地产行业,作为国民经济发展的重要支柱,也在向“互联网+”的道路上迈进。

一方面,是因为地产行业在国民经济有着重要作用,特别是整个上下游产业占GDP比例的高企;另一方面,多年来过热发展 的地产行业造成大量房产库存,给整个产业提出了一个消化库存产品的巨大难题。

所以互联网对于商业地产的转型升级至关重要,不仅仅是利用所谓的互联网元素、互联网思维、互联网概念,更多时候是一个系统化的,从宏观战略、中观路径最终到微观执行细节的全方位影响和渗透。

善用杠杆享尽市场红利

各种创业孵化器和联合办公空间,无论从商业地产本身的功能定位,还是从互联网对于商业地产发展的贡献层面,都是商业地产转型升级过程中必经的一条发展路径。

然而,按照目前商业地产,特别是商铺和CBD写字楼的租售价格比及投入产出回报比例参数,即使将存量的商业地产改造成为创业孵化器和联合办公空间,也无法改变整体成本高企不下的基本事实。

商业地产转型的核心困境在于,存量产品的过量供应以及之前的价格泡沫,使得当下存量产品的市场价格无法降低,也导致了市场刚性需虽然存在,却因为高企的存量“硬”成本而无法真正投入到市场中。

因此,要真正解决商业地产投入到互联网新生商业模式的实体线下落地问题,必须打破困扰其中的成本高企问题,而唯一的解决方法或许就是通过杠杆的方式。

立体使用综合手段降成本

1.集约化的运作方式

在技巧上,改变地产使用的方法,将按每平方定价的模式改为集约化的整体承包定价。整体承包定价通常比最小单元定价的总价要便宜很多,本质上这样做虽然降低了地产的租金价格但承租方也因成本的大幅度降低,有积极性进行承接运营。

2.借助政策红利进行冷启动

在操作中,2015年多数冒出来的所谓创业孵化器,更多时候是因为国家对于创业孵化器(众创空间)的扶持补贴政策而来,利用所谓的政策红利。虽然多数创业孵化器都是昙花一现,但也有不少孵化器借助政府扶持资金的力量,在经历了摸索期后,走上了真正的正轨。

3.借力综合杠杆,去除市场化、小操作技巧上的创新和政策红利的借力

真正要解决问题,必须综合运用更加健康的市场化手段,各种综合杠杆的使用是必须的。

(1)资本杠杆

在资本实力足够雄厚的前提下,可以通过规模化的采购或者租赁,在全国布局地产物业,从而形成租赁采购过程中的规模效应。再通过全国连锁联合办公或创业孵化器的方式招募会员,适当放大一定量的用户规模杠杆,综合运用全国范围的连锁资源,最终减低运营成本。

(2)品牌杠杆

品牌价值的确立,有助于形成媒体杠杆效应,拥有地产资源的地产商、政府物业、闲置物业主等可通过品牌认知主动将自有的物业交由其运作。一方面有助于提高资源的吸聚效率,另一方面也容易将品牌价值变现,变成真正意义上的免费或远低于市场价的物业资源,则进行商业地产创新模式运营所需的规模化、标准化的物业资源就可以解决。

稍纵即逝的市场机会

享尽市场红利的前提,一方面是能够发现这种红利,如双创浪潮下政府对于创业孵化器(众创空间)的扶持政策,另一方面是能在短时间内把握机会。

以创业孵化器(众创空间)的补贴为例。目前,最早实行的北京和深圳已经完成了相关扶持资金的发放,补贴政策已经失效。而接下来,广州以及更多的一线城市和二线城市的补贴政策,也将迅速结束。

而在诸多的投入到商业地产互联网化转型升级的主体中,能够游刃有余的活跃分子,往往是那些能够在市场红利萌生的瞬间发现机会、并善用杠杆手段享尽市场红利的人,而不是跟风而行之士。

在市场红利耗尽之前,借助灵活的反应速度享尽红利。当行业发展处在全领域、全开放竞争之时,曾经的红利价值或许将被最大限度地放大,保证了竞争的领先局面。

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