估值160亿美金的“二房东”生意,你看得懂吗?(下篇)

范宇 2016-10-13 16:03 电商 来源:思达派 查看原文

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三.传统写字楼的转型之路,为什么会是联合办公?

首先我们先看两组数据:

1.截至2015年底,全国实有各类市场主体7746.9万户。2015年全国新登记注册企业443.9万户(96%属于小微企业),平均每天新登记企业1.2万户,比2014年增长21.6%。2016年截至7月份,新增企业数量已与2015年同比持平。

2.商业地产供给量持续增加,2015年全北京市的写字楼供给量约为560万㎡,2016年预计新入市面积55万㎡,预计至2018年,仅北京地区商业地产的供给量比2016年将翻番。

可以看到,小微企业数量与商业地产供给量均在攀升,对于增量供给而言,出路无非有3种:

1.改变产品性质,比如现在的很多传统商业的变革,融入了IP,社群等内涵;

2.降价促销,当然这最不可能发生,会引发一系列连锁反应;

3.产品升级,也就是习大大提倡的“供给侧改革”,苹果卖不掉没关系,可以改果汁,做苹果派。

显然对于商业地产如此庞大的市场存量,产品升级是最佳出路,而联合办公这种业态模式,正是写字楼(商业地产)目前可见的最佳产品升级方式。

同时,随着社会分工的颗粒化,垂直化,专业化,大公司将会越来越少,笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业,或尝试自由职业,更多的中小微企业将会诞生,这些以第三产业为主,知识、服务、科技型引导的中小微企业,正式联合办公庞大的受众群体。


四. 联合办公会如同水、电、网络一样,成为未来商业生活的标配吗?

很不幸,是的。

办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域,如同生活中的水、电、煤气,互联网公司所需的云服务一样,是必需品也是基础服务。几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点:

1)刚需,只要开公司就需要办公室(乔布斯也不能一直坚守在车库里);

2) 微利,水电煤气永远不可能让老百姓消费不起,Amazon的云服务,其最低价格曾经有过1.2美分/小时,因为其电费成本约为1美分/小时(算上折旧与人工,不赔钱就不错了)。

经过市场教育,未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配,成为基础服务IAAS层(Infrastructure As A Service),但如同其利润会持续降低,作为联合办公的空间运营商,最终比拼的就是运营效率,谁的运营做的好,成本控制低,谁就正盈利并活下去;反之,高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌,如同现在的廉价连锁酒店行业一样。

未来在IAAS层之上,一定会出现相对应的PAAS层(比如为空间运营商提供设计、装修、桌椅,绿植等等),SAAS层(管理软件,企业服务)与之配套发展。

结语:未来,越来越多小企业会走进联合办公,享受其带来的便利,当企业人数在4、50人以下的时候,你会发现自己租办公室并进行装修是件及其不划算的事情。未来,每个地铁站出口可能都会遍布数家联合办公空间供你选择,而你需要的就是挑选你最喜欢的位置与空间风格,然后全身心投入到你的工作中去。这一切,都将是大势所趋。


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